生活空間醫療需要同時滿足 綜合住屋長者優選

　　高齡海嘯逼近，20年後65歲以上長者將佔總人口逾30%，預期長者住屋需求殷切。針對中產長者，當局恆常化「鼓勵在新私人發展物業內提供安老院舍院址計劃」的「免補地價」優化措施，又試行將政府新建安老院交業界自資營運，以增加供應量。學者及顧問公司指，長者退休後仍有漫長精彩的生活，惟面對健康隨年歲漸衰的現實，兼顧自主需要及支援日常醫療照顧的私營高端長者住屋，可補「居家安老」與「高度護理院舍」之間的空白，建議以規限用途「租建模式」減低土地成本，冀吸引私人發展商加入回應市場需求。

政府統計處數據顯示，2046年本港長者人口將達274萬，佔總人口36%，即每3人中有多於1名長者。「居家安老為本，院舍照顧為後盾」是政府的核心安老政策，冀讓長者於熟悉社區與居所安享晚年，院舍則支援體弱或缺乏家庭照顧長者。去年底，政府成立「社會高齡化對策工作組」，應對高齡化帶來的種種挑戰，包括住屋需要。
政府鼓勵計劃優化措施恆常化
　　上月《施政報告》提到，政府將新增3間安老院，提供約400個宿位，並首次試行於安老院落成後交由業界自資營運。另外今年6月，政府將「鼓勵在新私人發展物業內提供安老院舍院址計劃」（鼓勵計劃）的優化措施恆常化，放寬「免補地價」的院舍數量及總樓面面積，推行3年來申請較以往增加1倍。據知兩項措施的目標住客，均屬較具經濟能力的中產長者。
　　中產長者是銀髮經濟主要動力，香港樹仁大學經濟及金融學系系主任李樹甘指，政府推動上述兩項措施，反映留意到中產人士的住屋需要。他指，高昂租金是營運安老院舍的一大成本，政府興建院舍後交業界營運的模式，可望降低營運門檻，有助吸引營運者參與。
　　不過，近年曾進行長者住屋研究的高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵則有保留。她稱，上述兩個計劃仍停留於提供安老院舍照顧服務，憂未能全面照顧長者需要。她認同當局增加安老宿位的決心，但建議拓展至能夠為長者提供兼顧生活及醫療照顧需要的「綜合式長者住屋」。
　　李婉茵分析，以市民普遍於65歲退休，長者可能於85歲後健康衰退才要入住安老院，而現時私人市場欠缺照顧這段可能長達20年的「中期住屋」設施。她稱，大部分長者退休時仍然健壯，不少人參與長途旅行及尋覓第二人生；即使個別人士需要一定程度護理，他們仍希望維持獨立自主的生活，與社區保持連繫，在熟悉的生活圈安度晚年，而不是一下子住進安老院。
　　李樹甘亦指，居家安老雖切合在熟悉環境生活的條件，但家居普遍欠缺支援設施，增加意外風險。他補充，當年事漸長，預期退休人士由平日健康檢查，到重病或手術後出院的支援護理需求逐漸增加，認為「綜合式長者住屋」附設的醫療護理服務，可望配合不同需要。
子女可居安老院上層方便探望
　　因應本港高密度城市化的特色，李婉茵認為同一大樓設計，低層是安老院舍，高層是高度自理長者的住屋單位，中層是醫療護理中心的「綜合式長者住屋」，相信可為長者提供一站式醫療護理服務。
　　李婉茵引述研究指，潛在退休人士中包括沒有子女的夫婦，一旦其中一方患病或手術出院，年邁的配偶恐未能照顧，他們可以安排家居護理照顧另一半，或安排配偶到樓下的安老院休養，待康復後回家。
　　本港連續10年成為全球最長壽地區，不少市民退休後仍肩負照顧年邁雙親的重任。聖方濟各大學湯羅鳳賢社會科學院高級講師劉港生提出子女與父母一起入住「綜合式長者住屋」的「共居」概念，子女可選擇居於上層單位，父母則入住安老院，好處是方便子女探望，可望減少雙親的被遺棄感，而日常照顧由專業人員代勞，亦大大紓緩子女的照顧壓力。
新建院舍業界營運反應正面
　　近年進行多項長者研究的嶺南大學研究生院高級講師蕭珮而亦指，現今長者退休後仍有漫長的精彩生活，綜合式長者住屋由提供「純粹的身體及日常照護」轉移至「高質素生活體驗」。她解釋，健康長者可居於獨立單位，維持正常社交生活，並根據自身情況安排如醫療、復康及陪診服務。她續稱，泰國近年推動結合醫療與優質生活的退休公寓，吸引中高收入本地及海外退休人士入住。
　　地產界人士指，市場對政府試行興建安老院交業界營運及「鼓勵計劃」反應正面，有院舍和社福機構對前者感興趣。他稱，市面有少數私人營運的高端「綜合式長者住屋」，雖收費高昂但極具口碑，惟成本高昂，即使市場供不應求仍缺乏發展商參與。
　　李婉茵補充，營運成本高除地價昂貴外，現時要求低層安老院及上層長者住屋的護理服務需要獨立營運，均增加營運成本。她稱，參考銀行客戶調查數據，粗略統計擁有過千萬資產的中產長者介乎30萬至40萬人，為這批長者提供切合健康及自主生活的「綜合式長者住屋」，將是重要的房地產發展方向。
　　要突破地價高昂的困局，她建議當局採用「租建模式」（Build-to-Rent），以較低價格出售土地，但條件是只准落成的物業「長期出租」而非「拆售套現」，藉以吸引私人發展商參與。她稱，較低價售地雖可能減低賣地收益，但由私人發展商參與興建長者住屋，亦可降低政府出資興建的壓力，有助應對20年後的人口老化高峰期。