先基建後上樓逐步啟動北都發展場景｜黃浩明

更新時間：06:00 2026-08-25 HKT
發佈時間：06:00 2026-08-25 HKT

北部都會區涵蓋洪水橋／厦村、牛潭尾、新田、古洞、粉嶺北及新界北香園圍等地，各有不同定位，例如高新服務業、大學城、科技中心、住宅區及物流中心等。對房地產市場而言，北都將成為未來住宅供應的重鎮。未來十年，預計可提供約24萬個住宅單位，其中約8萬個為私人住宅，其餘16萬個為資助房屋。

根據香港房屋委員會及房屋協會的數字，北都區未來五年資助房屋落成量約為63,800個。若以北都區未來五年住宅總供應量約7萬個推算，意味私人住宅供應僅約6,200個，大部分私人住宅供應將集中於後五年。由此可見，在未來一段時間，北都區的私人住宅供應相對緊張，有利樓價表現。

當然，上述數字僅計算政府提供之土地上的單位供應，尚未包括私人發展商透過補地價改作住宅用途的項目，但相信相關供應亦不會太多。這情況其實不難理解：一方面，政府需要加快興建資助房屋，以彌補過去多年累積的供應缺口；另一方面，也需安置因北都發展而受拆遷影響的居民。因此，未來五年以資助房屋（包括出租公屋及居屋）為主導供應，屬合理安排。

另一個需要考慮的重要因素，是交通基建的配合。北環線第一期古洞站將於明年開通，而第二期連接至錦田凹頭則預計要到2034年才通車；北都公路目前亦以 2036年作為新田段通車目標，屆時將連接洪水橋至古洞。兩項大型基建均需超過五年時間落成。在主要交通基建尚未完善前，即使私人住宅落成，其吸引力亦難免受影響。因此，大部分私人住宅安排於後五年落成，既能享受新基建帶來的便利，也可避免交通配套未成熟所帶來的問題。

至於大學城建設，按原有規劃主要設於牛潭尾，同樣受到北環線第二期進度影響，因牛潭尾站屬第二期項目，要到2034年才通車。試想，如此大量的大學生、教職員及教學醫院工作人員，難以在北環線未開通前全面進駐。再者，按目前進度，首幅土地2028年才能交予大學展開工程，到2034年落成便可與北環線第二期全面配合，便利市民、學生及教職員往返新田科技園及洪水橋產業服務區。

然而，時間不等人，社會當然希望大學城及教育產業能盡快啟動，而善用洪水橋/厦村新發展區正是一個可行的快速方案。由於西鐵洪水橋站將於2030年開通，加上附近大部分土地已由政府收回，可迅速交予大學展開工程，預計完工時間亦可配合至2030年前後。此外，現時已有元朗公路及青山公路作交通配套，若採用較低密度、分階段的「1.5級開發」，即使在2030年前亦足以應付需求。因此，政府將供應過剩的商業地改作大學城用途，以加快及擴大大學城發展，實屬明智之舉。此舉不僅有助推動教育產業發展，更能促進香港成為匯聚人才的高地，從而更好融入及服務國家發展大局。

總括而言，北都發展屬嶄新方向，不應受既有規劃思維所局限，而應因時制宜、因勢而變。期望未來北都專屬法例能為相關發展提供更大便利。

黃浩明議員, JP
恒基兆業地產有限公司執行董事
香港立法會議員（地產及建造界）