無入息如何申按揭買樓？「資產淨值」可作審批基礎｜王美鳳
發佈時間：14:11 2026-09-14 HKT
銀行審批按揭主要需評估借款人還款能力，最常見是計算借款人入息水平是否符合「供款佔入息比率」規定，若果沒有入息證明但持有資產，買樓做按揭又是否可行？市場上亦有一款依據借款人資產水平作評估按揭審批方式，近年這類申請亦越見增多。
股票及認可保單等可納入計算資產類別
以資產水平申請按揭，可納入計算資產類別包括現金存款、股票、基金、債券、物業、認可保單等，銀行之間對於不同資產類別評估方法有所不同，現金存款一般可獲100%納入。對於股票或基金債券類別，有些銀行亦同樣接納市值100%作資產值，有些銀行則需視乎其質素類別而決定是否需要打折計算，而當中以現有股票市值計，具孖展成分不計算在內。銀行亦認可具現金價值的保險單，當中以申請按揭當刻退保價值計算。
物業及車位類別，折算率一般為50%，按照物業單位估值50%納入資產值。借款人持有上述不同類別的資產，可合併計算出「資產總值」，留意銀行是以「資產淨值」（net asset value "NAV"）作審批基礎，即以「資產總值」減去負債得出淨額，借款人需證明其擁有的「資產淨值」不少於按揭物業樓價全額（部分銀行要求「資產淨值」不少於新購按揭物業樓價連同印花稅總額）。如借款人擁現金及股票資產總值800萬元，但尚欠債務貸款900萬元，則未有任何資產淨值；若果借款人沒負債，可計算資產淨值便達800萬元。
若借款人希望以物業資產水平申請按揭，持有物業現值1500萬元，尚有按揭額300萬元，假設沒其他負債下，計算方式是先以1500萬元乘50%計出資產值750萬元，減去負債300萬元按揭餘額，計出資產淨值為450萬元，借款人可購買一個等同價值達450萬元物業，並獲7成按揭；若然借款人已供滿樓沒負債，物業資產淨值便提升至750萬元，可為一個價值達750萬元新購單位獲批7成按揭。
若然資產屬聯名性質，銀行需確認借款人持有權益比例及方式計算資產值，若以長命契（Joint Tenant）形式持有，雖屬聯權共有，但業主共二人便需先將物業價值減半，除非其中一人已離世，全部權益已屬另外一人，銀行才可計足；若以分權契（Tenant In Common）形式持有，則直接按持有業權權益比例計算。然而，若屬於聯名形式負債，則一般仍需在資產值扣減全數負債總額，例如有關按揭貸款共有兩位聯名借款人，即使業權以分權形式，銀行並非按業權比例計算負債金額，原因是在法律上兩位須為整筆貸款承擔100%還款責任，故此銀行會將整筆貸款全數計算。
不少於相等12個月按揭供款流動現金
銀行要求借款人需顯示持有相關資產已達三個月或以上。有些銀行可提供一定程度彈性，如可為借款人計算最近三個月或六個月平均資產值，即使期間資產水平浮動，銀行仍可依據平均資產值評估。儘管借款人擁有不少物業及金融產品類別資產，銀行仍要求借款人需有一定流動現金，應付日常供款，一般銀行要求借款人有不少於相等12個月按揭供款流動現金。
近年樓市客源多元化，透過評估資產水平按揭申請有所增加，但要留意，銀行對於審批資產水平按揭申請設有內部額度，或為這類按揭貸款設業務佔比上限，若額度已滿，有關申請未必可批出，故借款人不宜只向單一銀行申請按揭，申請前先了解情況。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
