測量師指本港低息時代已過租金破頂增投資者收租意欲料升學人才撐起租市｜星島地產論壇

更新時間：14:58 2026-09-08 HKT
發佈時間：14:58 2026-09-08 HKT

星島新聞集團今日舉行「星島房地產發展動向論壇2026」，探討利率趨向及香港樓市形勢，剖析市場在外圍環境充滿不明朗因素下所面對的挑戰與機遇。香港測量師學會會長温偉明測量師指出，近期樓市回旺，數據方面顯示，本港低息時代已經過去，息口維持在3.25厘水平，即使美國加息，本港銀行亦未必跟隨；會否加息很大程度視乎銀行體系結餘。若銀行存款跌破1,000億元，才會增加加息機會。回顧2020年，本港銀行存款總額約為13.1萬億元，至今年7月已攀升至20.5萬億元，6年間累計增加逾7萬億元。

市場表現方面，2026年上半年一手成交量較去年同期上升30%，屬近年高位；租金更超越近年高位，該趨勢將帶動市場投資者買樓收租的意欲增加。此外，北部都會區持續推進教育產業，區內教育用地已由原先的100公頃調升至300公頃。在目前本港重視教育發展的目標下，預料來港升學的人才會持續上升，並同步帶動租賃需求。

香港測量師學會會長温偉明測量師指出，本港低息時代已經過去，息口維持在3.25厘水平，即使美國加息，本港銀行亦未必跟隨。

温偉明續指，教育產業的機動性較發展商低；在現時低生育率趨勢下，幼稚園面臨的殺校危機增加，相反來港就讀高校及中學的需求日益增加，特別是直資學校更可為本港學校帶來收入增長，關鍵在於政府會否出台相關政策協助學校發展。

李婉茵倡增設寄宿學校

高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵指出，租賃表現對樓市有指標作用，而租市能反映市場剛性需求及投資意欲。今年租市已連升8個月，除了本地需求外，內地專才及非本地生的需求亦明顯增多；預料今年非本地生人數有機會突破10萬，將成為租市的重要動力，有助整體市場穩健發展。

高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵預料今年非本地生人數有機會突破10萬，將成為租市的重要動力，有助整體市場穩健發展。

研究顯示，近兩年來港入讀中學的非本地學生有所增加。李婉茵建議，在推進打造「國際教育樞紐」的目標時，本港可參考英國、澳洲等地的做法增設寄宿學校；在軟件政策上，可研究放寬18歲以下學生來港就讀的簽證申請，吸引更多人來港讀書，為長遠發展提供動力。

在土地政策方面，李婉茵補充，面對人口老化問題，政府應著重多元發展，不應再沿用傳統思維，可考慮實行針對長者的「只供出租」土地措施，此舉亦能吸引更多外地投資者來港，對未來的樓市發展帶來裨益。

鄒廣榮：千萬人口目標年均需增10萬人北都供應足夠承接需求

香港大學房地產及建設系榮休及榮譽教授鄒廣榮表示，特首於2024年底提出香港需達千萬人口，屬城市發展的最適規模；若要於2050年實現此規模，香港每年需淨增約10萬人口，其中人才與境外學生是核心動力，境外來港求學需求正出現年輕化趨勢。

他續指，過去香港人口難以提升，主要受限於土地供應不足及入境政策限制，而隨著北部都會區發展，土地供應問題逐步紓緩，為人口擴容創造條件，完全具備每年吸納10萬新增人口的能力。本港高校本科生雖設有非本地生配額，但碩士及以上研究生招生不設人數上限，私校研究生課程招生更為靈活，吸引大量內地及境外學生來港就讀。與過去內地學生優先選擇本地發展不同，現階段香港身份的稅務優勢、資金流通自由度及跨境資產配置價值大幅凸顯，持續具備吸引力。

香港大學房地產及建設系榮休及榮譽教授鄒廣榮。

按照政策，境外學生畢業後可透過IANG簽證留港工作，滿七年居留即可申請香港永久居民身份；內地企業駐港人員亦可透過工作簽證途徑留港定居。隨着內地稅務監管日趨嚴謹，更多高淨值人群傾向透過香港身份優化資產配置，進一步帶動人口流入趨勢。

鄒廣榮提到，過往非本地生需求集中於高等教育，近兩年已逐步延伸至中學階段。香港DSE課程可同時報考內地及海外大學，考試難度低於內地高考，成為內地學生熱門升學選擇。目前18歲以下內地未成年學生暫未開放學生簽證，業界認為放寬相關政策將進一步釋放人口增長潛力。而北部都會區規劃可提供24萬個住宅單位，連同全港其他新增住宅供應，足以承接千萬人口的居住需求，同時避免樓價大起大落而帶來的社會問題。