测量师指本港低息时代已过租金破顶增投资者收租意欲料升学人才撑起租市｜星岛地产论坛

更新时间：14:58 2026-09-08 HKT
发布时间：14:58 2026-09-08 HKT

星岛新闻集团今日举行「星岛房地产发展动向论坛2026」，探讨利率趋向及香港楼市形势，剖析市场在外围环境充满不明朗因素下所面对的挑战与机遇。香港测量师学会会长温伟明测量师指出，近期楼市回旺，数据方面显示，本港低息时代已经过去，息口维持在3.25厘水平，即使美国加息，本港银行亦未必跟随；会否加息很大程度视乎银行体系结余。若银行存款跌破1,000亿元，才会增加加息机会。回顾2020年，本港银行存款总额约为13.1万亿元，至今年7月已攀升至20.5万亿元，6年间累计增加逾7万亿元。

市场表现方面，2026年上半年一手成交量较去年同期上升30%，属近年高位；租金更超越近年高位，该趋势将带动市场投资者买楼收租的意欲增加。此外，北部都会区持续推进教育产业，区内教育用地已由原先的100公顷调升至300公顷。在目前本港重视教育发展的目标下，预料来港升学的人才会持续上升，并同步带动租赁需求。

香港测量师学会会长温伟明测量师指出，本港低息时代已经过去，息口维持在3.25厘水平，即使美国加息，本港银行亦未必跟随。

温伟明续指，教育产业的机动性较发展商低；在现时低生育率趋势下，幼稚园面临的杀校危机增加，相反来港就读高校及中学的需求日益增加，特别是直资学校更可为本港学校带来收入增长，关键在于政府会否出台相关政策协助学校发展。

李婉茵倡增设寄宿学校

高力香港研究部及零售顾问主管李婉茵指出，租赁表现对楼市有指标作用，而租市能反映市场刚性需求及投资意欲。今年租市已连升8个月，除了本地需求外，内地专才及非本地生的需求亦明显增多；预料今年非本地生人数有机会突破10万，将成为租市的重要动力，有助整体市场稳健发展。

高力香港研究部及零售顾问主管李婉茵预料今年非本地生人数有机会突破10万，将成为租市的重要动力，有助整体市场稳健发展。

研究显示，近两年来港入读中学的非本地学生有所增加。李婉茵建议，在推进打造「国际教育枢纽」的目标时，本港可参考英国、澳洲等地的做法增设寄宿学校；在软件政策上，可研究放宽18岁以下学生来港就读的签证申请，吸引更多人来港读书，为长远发展提供动力。

在土地政策方面，李婉茵补充，面对人口老化问题，政府应著重多元发展，不应再沿用传统思维，可考虑实行针对长者的「只供出租」土地措施，此举亦能吸引更多外地投资者来港，对未来的楼市发展带来裨益。

邹广荣：千万人口目标年均需增10万人北都供应足够承接需求

香港大学房地产及建设系荣休及荣誉教授邹广荣表示，特首于2024年底提出香港需达千万人口，属城市发展的最适规模；若要于2050年实现此规模，香港每年需净增约10万人口，其中人才与境外学生是核心动力，境外来港求学需求正出现年轻化趋势。

他续指，过去香港人口难以提升，主要受限于土地供应不足及入境政策限制，而随著北部都会区发展，土地供应问题逐步纾缓，为人口扩容创造条件，完全具备每年吸纳10万新增人口的能力。本港高校本科生虽设有非本地生配额，但硕士及以上研究生招生不设人数上限，私校研究生课程招生更为灵活，吸引大量内地及境外学生来港就读。与过去内地学生优先选择本地发展不同，现阶段香港身份的税务优势、资金流通自由度及跨境资产配置价值大幅凸显，持续具备吸引力。

香港大学房地产及建设系荣休及荣誉教授邹广荣。

按照政策，境外学生毕业后可透过IANG签证留港工作，满七年居留即可申请香港永久居民身份；内地企业驻港人员亦可透过工作签证途径留港定居。随着内地税务监管日趋严谨，更多高净值人群倾向透过香港身份优化资产配置，进一步带动人口流入趋势。

邹广荣提到，过往非本地生需求集中于高等教育，近两年已逐步延伸至中学阶段。香港DSE课程可同时报考内地及海外大学，考试难度低于内地高考，成为内地学生热门升学选择。目前18岁以下内地未成年学生暂未开放学生签证，业界认为放宽相关政策将进一步释放人口增长潜力。而北部都会区规划可提供24万个住宅单位，连同全港其他新增住宅供应，足以承接千万人口的居住需求，同时避免楼价大起大落而带来的社会问题。