董建华辞世｜曾推「八万五」政策 撞正金融风暴 楼价6年跌七成 负资产10万宗 到2012年收复失地
发布时间：11:39 2026-09-09 HKT
香港特区首任行政长官、前全国政协副主席董建华昨晚（8日）辞世，享年89岁。回顾其任内的房屋政策，以俗称「八万五」的建屋计划最为人熟悉，亦是香港楼市发展的重要分水岭。董建华上任时，楼市正值回归前后的高峰，政府原拟透过大幅增加住宅供应，遏抑持续飙升的楼价。然而，政策推出不久即遇上亚洲金融风暴，经济衰退、失业率攀升及市场信心转弱交织，楼市由盛转衰，从1997年至2003年六年间，本港楼价累计跌近七成。「八万五」其后被市场视为加剧楼价跌势的因素，政府亦在楼市爆破后暂停兴建及出售居屋，深刻影响往后香港楼市走向。
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董建华辞世｜「八万五」原意为市民安居
香港楼市在1997年回归前屡创新高，楼价持续攀升。董建华在1997年首份《施政报告》中提出「安居」目标，当中包括每年兴建不少于8.5万个公营及私营房屋单位，期望在10年内让全港七成家庭拥有自置居所。
政策原意是从供应量入手，为早已脱离市民负担能力的炽热楼市降温，让更多港人重拾置业希望。然而，宣布「八万五」政策后，亚洲金融风暴爆发，香港股市急挫，楼价亦迅速由升转跌。根据中原城市领先指数（CCL），本港楼价于1997年见顶，指数在同年10月报102.93点，至1998年10月已急跌至45.71点，一年间跌幅逾五成。
在亚洲金融风暴冲击下，本港失业率攀升，市场购买力与置业意欲急剧萎缩。与此同时，市场普遍预期未来住宅供应大增，「八万五」政策遂被外界视为加剧楼价跌势的主要原因之一。
董建华辞世｜98年停建夹屋 逐步缩减供应
为防止楼价再大幅下滑，政府接连推出多项稳定楼市措施。董建华于1998年发表第二份《施政报告》时宣布，除已开展的项目外，暂停兴建更多夹心阶层住屋，当局其后更逐步缩减资助房屋供应，希望透过减少房屋供应挽救楼市。
时任房屋及规划地政局局长的孙明扬在2002年推出「孙九招」救市，惟未能扭转楼市下行趋势。中原地产研究部资料显示，2002年7月，香港楼市正处于低潮，十大屋苑平均呎价较1997年7月回归时大跌约六成。其中，美孚新邨跌幅最为显著，当时呎价仅1,856元，较高位急跌66.5%；丽港城及汇景花园分别下跌64.6%及64.4%，跌幅位列第二及第三。
董建华辞世｜2003年再爆沙士 淘大两房仅55万
其后，香港在2003年爆发沙士，经济活动及市场信心再受沉重打击，楼市进一步陷入低谷。CCL指数从1997年的102.93点高位一路滑落，至2003年跌至31.77点，短短六年间本港楼价累计跌近七成。当时疫症重灾区的牛头角淘大花园，有两房单位造价曾跌至最低55万元，呎价仅1,242元。即使位处顶层连天台的单位，亦仅约100万元有交易。
楼价持续下跌，令大批业主陷入资不抵债，负资产问题一度成为社会焦点。高峰期于2003年第二季，全港负资产住宅按揭贷款宗数达约10万宗，银主盘亦累积至逾万个。
到了董建华任期末的2005年，他在最后一份《施政报告》中回顾指出，随着外围经济改善，以及内地经济因素带动，香港楼市已显著回升，困扰多年的负资产问题亦大幅纾缓。
董建华辞世｜2012年楼价指数首次突破1997年高位
当年沙士疫情消退后，香港于2004年步出通缩后，楼市亦开始止跌回升。而本港楼市于2008年经历金融海啸后，在美国实施量化宽松（QE）下持续上升，港府及金管局亦自2009年起开始实施一系列逆周期措施及楼市辣招，以遏抑市场投资需求及炒风。至2012年5月18日，CCL指数报103.35点，首次突破1997年高位，意味已收复失地。
其后升浪持续，至2019年楼价已较2008年足足翻了2.3倍，并于2021年再创历史新高。根据CCL指数，2009年10月、亦即首次推出逆周期措施当月指数为73.8点；而2010年11月首度推出SSD时，指数为87.55点；其后于2012年10月及2013年2月分别加推BSD及DSD，指数则报111.11点及121.73点；直至2016年11月终极加码DSD至征收15%税率，指数仍进一步升至143.95点，反映各项招数根本难阻楼市升势。CCL最终于2021年8月创出历史高位191.34点才回落，即自楼市辣招首度推出计，期内最大升幅高近1.6倍。
